Repenser les bureaux au centre-ville, la clé du succès après la pandémie

Lorsqu’il est question d’immobilier commercial au centre-ville, les enjeux sont élevés. Comme je l’ai souligné dans un billet précédent, les centres-villes ne représentent en moyenne que 1 à 3 % du territoire de la ville, bien qu’ils génèrent 10 à 30 % des recettes fiscales de la ville. La National League of Cities, un regroupement de municipalités aux États-Unis, a récemment estimé que les villes américaines pourraient déplorer un manque à gagner de 90 milliards de dollars cette année en raison du déclin de l’immobilier commercial.

La bonne nouvelle, c’est que nous pouvons commencer à tracer la voie à suivre pour éviter une telle situation problématique. Les outils de planification dont nous disposons permettent de clarifier les règles et les politiques qui se recoupent et de trouver rapidement des solutions pour adapter et refinancer l’immobilier pour des usages différents.

Ainsi, cela favorisera un meilleur climat de certitude pour les affaires, ce qui entraînera des investissements commerciaux et une prospérité à long terme dans les coffres municipaux.

Première étape : une évaluation honnête de l’état des immeubles commerciaux

Il faut appeler les choses par leur nom, nous sommes en période de crise. Il y a plus de questions que de réponses en matière de gestion des répercussions de la pandémie de COVID-19. Cependant, j’observe clairement une accélération du mouvement vers des locaux à bureaux de qualité, un sujet sur lequel j’ai écrit précédemment.

En effet, les entreprises s’installent dans des bureaux plus neufs et plus beaux. La modernisation des bureaux est attrayante à plusieurs égards : emplacement, commodités, efficacité, prestige, etc. Et elle sera moins coûteuse que si elle avait été faite au cours des dernières années.

Bien qu’il n’existe pas de norme claire pour classer les espaces de bureaux, trois classes sont généralement utilisées. Les locaux de classe A sont des installations très modernes dotées de plafonds plus hauts, de grandes surfaces efficaces, de nombreux ascenseurs, de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVCA) modernes, et beaucoup possèdent une certification LEED. Ce sont toutes des caractéristiques désirables dans un monde post-COVID-19. Les immeubles de classes B et C sont plus vieux; c’est pourquoi il est parfois difficile de les réaménager en de véritables espaces de classe A. J’ai abordé en détail les différentes classes d’immobilier commercial dans cet article.

Alors que les entreprises cherchent à réduire leur superficie locative, ce qui se traduit par des locaux de classe A plus abordables, il est peu probable que les locaux de classes B et C soient de nouveau grandement utilisés comme bureaux. Après la pandémie, les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation de haute qualité et les espaces plus vastes seront tout simplement plus recherchés.

Il est donc nécessaire (et voilà des occasions à saisir) de changer la façon dont ces immeubles de catégories inférieures sont considérés et de les adapter pour de nouvelles utilisations. La modernisation d’un bâtiment sous-utilisé, même si elle ne touche que la coquille, coûte souvent deux fois moins cher qu’une nouvelle construction, sans compter qu’elle est plus écologique.

La prospérité repose sur la satisfaction de nouveaux besoins

Alors, quels sont les besoins de l’économie post-COVID-19? Comment pouvons-nous adapter toutes les catégories de locaux de bureaux pour les satisfaire? Sans prétendre disposer d’une boule de cristal, je suis d’avis qu’il est possible de prendre les devants dès maintenant en s’appuyant sur les préférences et les politiques émergentes.

• Un désir accru d’espaces flexibles : Les espaces de travail collaboratif, les avancées technologiques et le télétravail ont fait évoluer notre façon de voir les locaux de bureaux. Pour répondre aux besoins de bureaux moins conventionnels, il faut créer des espaces à la flexibilité accrue pour maximiser à la fois l’efficacité et le confort.
• L’expérience au cœur de la réflexion : Il faut se poser les questions suivantes : « Comment faire en sorte qu’aller au bureau soit plus attrayant que de rester à la maison? »
• Plus d’espaces dédiés aux personnes : Cela s’applique aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur des bâtiments. Dans un avenir assez rapproché, il sera important de proposer des options permettant une distanciation sociale conforme aux directives de santé publique et aux protocoles de sécurité en cas de pandémie. Alors que de nombreuses régions ont subi de longs confinements, l’attrait pour les espaces verts urbains et un domaine public axé sur les personnes s’est de nouveau fait sentir.

• Expériences piétonnières, terrasses publiques sur rue et terrasses : Voilà trois éléments qui attireront les gens dans les centres-villes et contribueront au succès de la stratégie de développement économique. La forme et l’utilisation de l’immobilier commercial sont directement liées à la création d’un quartier accueillant. Tous ces éléments peuvent être explorés de façon créative avec la collaboration des districts d’amélioration commerciale.
• Combler enfin la pénurie de logements : De nombreuses villes d’Amérique du Nord sont confrontées à une crise du logement accentuée par des problèmes d’abordabilité et de disponibilité. De nombreux immeubles commerciaux de classes B et C pourraient être transformés en logements abordables ou en résidences pour personnes âgées ou pour étudiants.
• Favoriser les nouveaux usages : Les immeubles de classes B et C étant plus abordables, il est possible que les immeubles de bureaux délaissés de ces classes servent à de nouveaux usages insoupçonnés. Par exemple, un immeuble de bureaux de Boston est en voie d’être transformé en laboratoires. L’occupation de ces espaces par des centres de logistique et de distribution et des restaurants dédiés à la livraison uniquement a également connu un essor pendant la pandémie.
• En faisant preuve de créativité, il est possible de transformer les bâtiments commerciaux et de créer des espaces qui offrent de nouvelles possibilités passionnantes et ajoutent une valeur à la collectivité. Si les choses sont bien faites, les propriétaires d’immeubles bénéficieront d’actifs à la valeur accrue. En outre, les résultats peuvent être extraordinaires pour des quartiers entiers. Toutefois, il faut d’abord créer les conditions propices à cette innovation.

Élaborer une feuille de route personnalisée pour la transformation d’immeubles de bureaux au centre-ville

Chaque ville et district d’amélioration commerciale aura des objectifs différents, sans compter que la meilleure option de modernisation sera différente pour chaque bâtiment. Il n’existe pas de solution unique pour quelque chose d’aussi complexe que de repenser les grands actifs commerciaux et leur intégration dans un plan plus vaste de réaménagement d’un quartier.

Cela dit, les villes ont accès à plusieurs outils.

• Zonage malléable : Un tel zonage au centre-ville permet d’adapter l’utilisation, la forme, la signalisation et l’empiétement (terrasses et tribunes) des immeubles et de réduire les exigences relatives au stationnement afin de maximiser les lieux de vie. Des aires réservées aux piétons rendent possible l’ouverture des rues aux personnes et à une programmation axée sur les personnes. Le stationnement en bordure de rue peut être modifié pour permettre aux cafés et aux restaurants de s’installer en plein air. Le réaménagement peut favoriser une plus grande densité, une bonification de la densité et l’aménagement d’appartements accessoires pour aider à atténuer les problèmes découlant du manque de logements abordables.
• Protection des bâtiments historiques vue sous un angle différent : La conservation du patrimoine est importante, mais il ne faut pas que les règlements de protection entravent l’utilisation des bâtiments historiques dans le moment présent. Un crédit d’impôt pour bâtiment historique peut contribuer à stimuler les investissements et à donner une nouvelle vie aux vieux bâtiments.
• Abolition des exigences minimales de stationnement : De nombreuses villes suppriment les exigences minimales en matière de places de stationnement afin de rendre les nouveaux projets ou les réaménagements plus abordables et de laisser le marché décider du nombre de places à prévoir. Les anciens espaces de stationnement des bâtiments (p. ex. de classes B et C) peuvent ainsi être transformés en salles de sport, en lieux de production alimentaire, en entrepôts et en laboratoires.
• Taxes d’amélioration locales : Les administrations municipales peuvent emprunter de l’argent pour des améliorations et veiller au remboursement de cette dette au moyen d’une taxe locale pour le secteur qui en bénéficie.
• Subventions d’un ordre gouvernemental supérieur : Le financement fédéral des infrastructures commence tout juste à être versé pour favoriser la reprise post-pandémique. Il existe des possibilités de subventions à explorer. Stantec a aidé avec beaucoup de succès des clients à financer des projets avec des subventions. L’équipe de financement nord-américaine a aidé des clients à obtenir plus de 4 milliards de dollars américains pour des projets allant d’évaluations environnementales à la planification du développement axé sur le transport collectif.
• Offre d’aide au logement : Il est possible d’offrir des incitatifs financiers, comme des subventions pour chaque unité de nouveau logement, dans les marchés où l’économie immobilière est plus faible. L’augmentation de la population du centre-ville a un effet domino, car l’animation, les restaurants remplis après les heures de bureau et les rues plus sûres représentent des multiplicateurs économiques.
• Abattements d’impôt : Les abattements fiscaux pluriannuels sont un incitatif qui aide à rendre les améliorations financièrement viables, tout en améliorant le paysage urbain à long terme.
• Financement par de nouvelles taxes foncières : De nouvelles taxes foncières dans un quartier permettent d’amasser des fonds pour financer les propriétaires d’immeubles. Ces derniers peuvent bâtir de nouveaux logements ou hôtels, procéder à des travaux coûteux d’élimination des matériaux contenant de l’amiante, moderniser les systèmes mécaniques et les ascenseurs et améliorer le domaine public. Les fonds ainsi amassés sont réservés aux infrastructures publiques afin d’encourager des investissements privés qui n’auraient pas eu lieu autrement.
• Amélioration de l’espace public : L’investissement dans les améliorations (parcs, places, arbres de rue, bancs, lampadaires orientés vers les piétons, pavage/pavés, passages pour piétons en section courante et avancées de trottoir) et les aménagements urbains des 10 premiers mètres (30 pieds) des façades des bâtiments contribuent à stimuler l’investissement privé dans le bâtiment lui-même.
• Accélération de la délivrance des permis et des inspections : Encourager l’obtention de la certification LEED, les toits verts et les infrastructures écologiques peut faire avancer le développement tout comme d’autres qualités souhaitables. L’assouplissement temporaire des exigences réglementaires municipales peut également contribuer à accélérer la construction (et donc à réduire les coûts).

Clarifier les politiques et les réglementations nous mettra en bonne position pour accélérer la conversion des immeubles de bureaux de classes B et C et de transformer ces actifs pour satisfaire aux besoins futurs.

La première étape consiste à recenser les besoins de la collectivité et à favoriser une collaboration entre les autorités municipales, les propriétaires d’immeubles et les districts d’amélioration commerciale. Pour tracer la bonne voie à suivre pour l’avenir, il faut réunir les bonnes personnes autour de la table et fixer des objectifs communs.

Alors que la campagne de vaccination est mise en œuvre et que la lumière semble poindre au bout du tunnel, nous sommes à la veille d’une vigoureuse reprise économique pour les prochaines années. En utilisant les bons outils, nous pouvons accélérer la reprise économique dans le secteur de l’immobilier commercial et réaménager nos quartiers pour le mieux.

Traduction du blogue publié originalement sur le site Ideas de Stantec.

À propos de l’auteur :

Simon est un concepteur et un urbaniste plusieurs fois récompensé.